房地产市场的价格关系问题我有很多文章，恰好这个话题和我近期参与推进的一个项目息息相关，那就是我们正在试图通过业委会、社区政府、物业公司一起推动杭州市第一个物业信托制项目的落地，而今天问题里物业费的普遍性矛盾问题，实际上就是房地产红利周期过峰之后，物业企业作为地产的附属和现金奶牛，大量的物业费没有被用在小区维护，而是被用于地产还债，这不仅导致了物业企业员工福利下降，收入保障困难，用工大量外包升富策略，拖欠工资现象问题频出的直接导火索，也是造成业主不满物业费高额支出，但服务品质连年下降的主要原因！
此外，物业企业绝大部分都是采用旱涝保收的包干制模式，这导致后续资金使用，业务会除了奖惩条款外，没有能力进行干涉！而近年来新发展的薪酬制模式，虽然能有效提高服务品质，且便于监督资金，但琐事众多之下，又把没有报酬的业务会推向了一个到底是不是实质经营的问题！
因此，最新的模式是信托制，虽然其依然还有一些列定位问题，但基于信托协议下，实际上已经从向物业买服务，变成了向物业租团队，相应的开支，小区具有较大的决定权，业委会的风险也有所被隔离，但也需要社区提升自己独立的信息化ERP系统，以便费用的透明化管理！
我们接下去就简单聊聊这个问题为什么会发生在2025年，顺便我再给个预测：2026年将是物业信托制的爆发元年！
一、消费的理性回归与居住成本的精细化趋势
在我看来，2025年宏观财经环境为物业费降价提供了背景支撑，数据显示，前三季度全国居民人均可支配收入实际增长5.2%，但消费支出实际增长4.7%，消费意愿趋于谨慎，居民对刚性居住成本的敏感度显著提升。
而在此之下，收入的结构性变化，让居民更注重“钱花得值”的问题，这对物业费这一固定支出的性价比提出更高要求。
同时，我国CPI正处于输入性和结构性双重影响下的温和回升趋势升富策略，虽然核心CPI都已经到1.2%的涨幅了，但这并未改变居民对基础服务消费的理性态度。
物业费作为家庭居住成本的重要组成部分，其降价直接减轻了居民负担，一套100平米的房子年均可节省千元以上，这在一定程度上释放了其他消费潜力，与扩大内需的宏观导向形成呼应
而部分小区业主欠缴物业费现象加剧，也从侧面反映出经济预期对居住消费决策的影响，倒逼物业企业通过降价缓解收缴压力。
二、行业洗牌加剧！盈利模式正面临不得不变的前夕
物业费降价潮的本质是物业行业粗放发展模式已经与居民收入增长速度、房价复苏速度不相匹配，而这一变革与包干制、薪酬制（酬金制）、信托制三种核心收费模式的迭代升级深度绑定。
过去依托房地产红利，全国物业企业数量五年增长近60%，达到37.5万家，形成“规模优先”的竞争格局，其中绝大多数企业采用包干制模式，即业主支付固定物业费，企业自负盈亏。
而如今新房供应量减少，市场转向存量竞争，“僧多粥少”的局面下，包干制的弊端愈发凸显：人工成本上涨叠加物业费降价，企业为维持盈利只能压缩服务成本，导致业主满意度下降、欠缴率攀升，形成恶性循环。
这种困境迫使企业主动求变升富策略，降价争夺项目的同时，纷纷探索薪酬制与信托制转型，头部企业也未能幸免，龙湖物业、金科服务等多家企业出现收入下滑或增收不增利。
而这种趋势一旦路径话，那降价背后的行业盈利空间也会面临持续压缩，而不同收费模式的盈利逻辑差异，还会进一步加剧了行业分化，对于物业公司而言，不是要不要变的问题，是谁能想通了变的更彻底的问题。
2025年上半年，我国63家上市物企毛利润均值同比下降2.0%，其中降幅最大的世茂服务，其归母净利润降幅达95.37%，这里面的主要原因就是采用包干制的中小项目受到了行业性冲击！
在业委会和居民代表大会决议下，很多项目都被要求降低物业费，这其中有些项目合理，但部分项目因收费低于运营成本，就必须要被迫撤场。
因此这种压力下，就会推动行业加速转型：一方面，企业通过智能化降本，引入AI巡检等技术减少人力依赖。另一方面，核心变革在于收费模式升级，至少要达到薪酬制（酬金制）模式以稳固项目，其核心是通过“固定酬金+考核奖励”分离服务报酬与运营成本，物业公司收入与服务质量直接挂钩！
而更高端一些，业务会综合素质比较高的小区，则可以一步到位进入信托制模式，这个模式下，将会把将物业费与公共收益纳入独立信托账户，企业仅提取固定比例酬金，资金使用全程透明！最有名的武汉汉鸿华花园小区转型后缴费率从20%升至80%，公共资金结余翻三倍，而这个项目据说因为参观的人太多，因此业委会陪同考察一次的收费，据说一度炒到2000元一次。
简单而言，中国的物业市场这么大，从结构上看和经济结构趋势一样，都在从“规模红利”向“质量红利”转变！
三、房地产市场的连锁反应！
我们都知道，物业费的波动与房地产市场周期深度绑定，房价又和收入周期有关，因此现在只不过是一个周期性的重新适配过程，低价对低速非常合理。
加上2025年住建部推进现房销售制，叠加因城施策去库存的导向，房地产市场从增量扩张转向存量优化，物业行业的“配套红利”已经基本消退。
而过去开发商主导的前期物业费定价模式，往往存在溢价空间，如今随着新房交付减少，物业企业不得不转向存量小区竞争，降价成为抢占市场的必然选择。
同时，这里也有个平均数据的问题，那就是保障性住房供给增加与城中村改造盘活存量用地，也拉低了整体物业服务的价格中枢。
很多老旧小区因收费标准二十余年未涨，这成为了降费重灾区！而部分高端小区因房价调整，业主对高额物业费的容忍度下降，就算是深圳湾一号这种超头部级豪宅盘也在启动降费协商，这说明大资本家现在也要省着点花啊！
所以，从实现路径看，物业费降价潮是业主、物业与政府三方博弈重平衡的表现，而收费模式的迭代则是市场化定价机制的反映。
在政策层面，重庆、武汉等城市，都已经出台了物业费指导价，划定收费上限，从源头规范包干制下的不合理溢价！而2025年实行的物业新规更是明确要求物业行业必须实现实行市场调节价，要求企业每季度公示收支明细，这一要求与薪酬制、信托制的透明化属性高度契合，也倒逼传统包干制小区加速改革。
最后，从我个人的实践来看，三种模式的博弈结果，市场已经很清晰了：包干制因信息不透明、权责不对等，成为业主与物业矛盾的主要发源地，也是此次降价潮的重灾区！薪酬制通过预算审议、考核挂钩机制，平衡了降价与服务质量的关系，是可以选择的模式，不过业务会权限过大，如果监督成为重点！而信托制则凭借“钱属业主、账目透明、风险隔离”的优势，既避免了恶性降价，又通过资金高效利用提升了服务品质，我认为除去金融和信息化两个难点外，是个好趋势！2025年物业费大跳水并非行业“寒冬”，而是告别粗放包干制、迈向精细化治理的必经之路，如何让物业费真正回归“质价相符”的本质，推动形成“业主付费、企业履约、监管到位”的良性循环，才是当下环境下，居住品质提升的重要体验！
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